房屋买卖纠纷代理词

基本案情：

原被告是兄弟关系，原告陈济至少从2005年前在被告陈杰房屋处居住。被告自2005年开始春夏于鸡西居住，秋冬在北京居住。2009年11月双方对被告在鸡西房屋达成如下买卖协议。

“1、房屋总额为人民币6万元整。2、陈济自合同生效日先预付定金3万元整。3、剩余人民币3万元于2010年5月31日前给付。4、房屋所有权以房屋实际过户日期为准。5、房屋过户一切费用由陈济承担并包括因过户发生的陈杰应当支付的费用。6、陈济逾期未交齐剩余房款陈杰有权利退还陈济所预付房屋款并终止此协议。7、房屋过户前如发生拆迁陈杰有权利退还陈济所付房款并终止此协议。8、房屋过户前所发生的房屋修护费用及损失由陈济承担。9、陈济如单方终止此协议必须保证房屋完好如初。

协议签订后，陈济于2010年9月将房屋付清，但房屋一直没有过户；2011年3月26日年市动迁办公室通知该地区动迁；后陈杰通知陈济要求解除合同；接着陈济将陈杰诉至法院要求办理产权过户手续；陈济主张在付款后曾电话要求陈杰回来办理过户有，陈杰否认；陈杰主张在签订协议时双方口头约定如果三年内动迁该房屋仍然归陈杰所有，但陈济否认。我作为被告代理人发表以下代理词。

代    理    词

审判员：

黑龙江雪原律师事务所接受本案的被告陈杰的委托后，指派我担任其诉讼代理人，在庭审前，代理人详细了解了案情，并参加了开庭审理的全过程，现根据庭审和相关证据情况发表如下代理意见，请您在裁判时参考。

代理人认为，从立约目的上看，该协议阻止原告为拆迁目的购买房屋；根据约定原告不应当起诉被告承担附随义务；合同解除后也不存在被告承担附随义务的问题；原告在法庭审理中提交的证据证明效力极低，且不能证明其主张成立，不能被法庭采信；原告证明目的与其法庭其他陈述相悖，违反诉讼诚信原则；

一、《购房协议》的内容中被告保留所有权和约定附条件解除合同的内容，凸显协议要阻止原告为了获得拆迁利益而购买房屋。原告闭口不谈协议第七条的立约目的，可以确定双方协商过程中有口头约定内容。

看一个合同当然要从合同的目的方面考虑，原告的购买房屋的目的应当是为了使用，获得所有权，如此看来要求过户是很正常的。但是，本案《购房协议》的第四条规定：“房屋所有权以实际过户日期为准”；第七条规定：“房屋过户前如发生拆迁陈杰有权利退还陈济所付房款并终止协议”。第四条和第七条强烈地反映出一个信息，双方约定要阻止原告为了获得拆迁利益而购买房屋，原告购买只能是为了居住，所以赋予了被告单方解除合同权利和保留所有权。被告在答辩中陈述了原告来北京购买房屋的过程，说原告承诺如果三年内该房屋政府要拆迁的，房屋仍然归被告，所以有了第四条和第七条。在签订协议时被告家三个人和原告一个人在场，没有其他证据证实这个内容。原告的承诺，原告现在在法庭上否认。但是，当问到原告为什么要把第七条写入合同时，原告以“没仔细看协议内容，眼睛不好使”为由推掉了。针对协议第七条怎样协商得来的，他闭口不谈。从一个理性的正常人角度分析，根据最高院的《证据规定》，根据生活经验，这条规定背后肯定有原告想隐瞒的那个“三年承诺”

二、双方的《购房协议》是原告保留房屋所有权的转让协议，保留所有权的约定并不违反法律规定，更不违反公序良俗。在约定的所有权转移前，原告不能提起要求过户的诉讼请求。

《购房协议》的第四条规定：“房屋所有权以实际过户日期为准”。对方代理人认为这条规定是对物权法的简单重复，没有实际意义，我们不能同意。物权法关于不动产所有权以登记为准是指“对世”的效力而言的，并不是针对协议双方。对本案双方而言，适用于合同法。协议内容甚至可以规定，出让人保留所有权到房屋过户给受让人后的一段时间或某一条件出现。比如：“房屋所有权过户后，出让方父亲70岁时房屋所有权转移”，只要不涉及第三方利益，这样的约定能说它无效吗？民法谚：“法无禁止即允许”。所以《购房协议》第四条没有违反法律禁止性规定，也不是简单重复物权法内容，而是约定房屋所有权转移的条件。

另外，物权法关于不动产过户的规定是管理性规定。

所以，原告起诉要求“被告履行办理房屋产权过户手续”的诉讼要求就是错误的。根据合同法原理，出让方协助办理产权变更是后合同义务，也称合同附随义务，是从属性义务。这种要求的前提是房屋转让合同约定的房屋所有权已经转移，只是缺少物权法要求的要件，受让方要求出让方给予协助办理完毕。而本案中约定的房屋所有权并没有转移。也就是说，本案约定房屋所有权转移的条件与法定的对世的房屋所有权转移条件重合了，在这种情况下，只有靠双方以后的实际行为，双方实际办理了房屋所有权过户才使约定的所有权发生转移(同时也满足了物权法不动产转移条件)，本案在约定所有权未转移的情况下，原告是不能起诉要求过户的。也可以说，因为第四条的约定，本案不存在原告可以起诉附随义务的问题。

三、《购房协议》第七条规定协议了解除条件，被告在条件成就后行使了解除权，且通知了原告，合同已经解除。原告对解除协议有异议的，可以另行起诉。在此前，主合同问题尚未解决的，原告不能起诉附随义务。

《购房协议》第七条规定，“房屋过户前如发生拆迁陈杰有权利退还陈济所付房款并终止协议”。该条约定显系附条件解除合同的规定。今年3月26日，市拆迁办公室下发公告，该房屋所处地块拆迁，且此时双方并没有完成房屋过户行为，条件成就后，4月9日被告从北京回来通知原告解除合同。尽管双方同时协商了解除合同后的相关问题，并没有达成一致意见，但因解除合同的意思表示已经到达原告，合同已经解除。合同解除权是形成权，即单方自己的行为就可以消灭、变更法律关系的权利。合同法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”所以，原告可以另行起诉。在合同解除效力问题没有解决之前，原告不能起诉合同的附随义务问题。

因对方不承认该房屋“发生拆迁”，在这里有必要解释一下，“拆迁”是法律概念，是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。《城市房屋拆迁管理条例》规定：第八条：“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布”。也是就说，从公告之日，该房屋已经被政府批准拆迁，就是发生了拆迁。

四、原告立论、论证及提供证据荒唐，无法达到证明目的。

1、原告起诉要求被告协助办理房屋过户，如果协议约定或法律规定被告有办理房屋产权过户的义务，当然就可以获得胜诉了。但原告偏偏提供了六位证人，用来证实原告向被告索要房屋证照或要求办理过户，同时证明目的中还说“被告恶意拖延致使解除合同条件成就的，视为条件不能成就。”在法庭上，原告及其代理人都不承认该房屋所处的地块发生拆迁，那么究竟是什么“解除合同条件成就”让原告这么敏感呢？原告连争议的房屋发生了拆迁这样公开的、众人皆知的事实都不能承认，我们还能相信在诉讼中说的话吗，还能有真话吗？

 2、原告所提供的六个证人中，有一个是原告的同居爱人刘琴(没有结婚证)，且对购房款有共有关系，有共同子女。所以对该案有直接的利害关系，其证言不足采信。

3、原告所提供的另两位证人唐凤海、陈伟旭同时证明同一次原告(或刘琴)打电话向被告要房照，互相证明打电话时另一个证人在场，可是证言的其他内容都不一致。时间上，一个人说是在春节前，一个说在元旦前；打电话的人，一个说是刘琴打的，一个说是原告本人打的；一个说是在王老太太家，一个说是在原告家门口。嘿嘿，唯一相同的是，他们都证实：那天好象下了点小雨，请别忘记，那是冬天啊! 这是唯一一次有两个证人同时在都在场的情况，。

4、另外三个证人呢，田永江证实，原告在大冬天(春节前)在自己家的大门口站着打电话时，证人正好路过，证人扒在原告手机听筒上听被告说话的，这符合常理吗？陈淑英老太太是原告的债权人，有利害关系且不说，她是窜门的时候听原告爱人给被告打电话要房屋证照的，且推测证人借给原告钱后，原告给付了被告房款；证人王玉玺开超市的，证实原告向被告要房照，被告说没带回来，就自己在场，而且也是在外面，要知道，原被告这时是本来是住在一起的，又是亲兄弟，能当着外人的面要房照吗？。所有这些孤证，没有一个能记住准确时间的。田永江和王玉玺都在法庭上说同样的话：“这不是刑事案件，我没必要记那么清楚”。

5、我们再看看原告提交的通话记录吧!原告提供了从2011年1月至4月的通话记录，意在证实原告向被告多次要房照和要求过户。通话记录本来就没有通话内容的记录，原告的证明目的显示落空。从该通话记录上看，1月份双方通话六次，集中在1月19日至31日期间，这期间正好是原告为被告的妻子办理医疗保险事宜，另外2月份一次通话，3月份一次通话。原告不是声称无数次打电话催要房照要求过户吗？怎么只有一月份春节的时候才集中催要吗？2、3月份就不要了吗？十分奇怪，电话记录显示：1月份的六次通话中，只有一次是在上午，其他五次都是在晚上4点20分以后，那时天已经完全黑了，原告总是在外边打电话，原告的每一次电话几乎旁边都有个证人在场。这么巧合吗？原告与被告是亲兄弟关系，春节期间的彼此问候，沟通母亲过年情况，询问双方子女情况都是很正常的，尤其被告还委托原告办理医疗保险事务，沟通办理情况和办理手续产生多次通话也很正常。怎么就能说明是关于房子的电话呢？

综上所述，原告的诉讼请求于法无据应当依法予以驳回。

此致

代理人：秦海峰

2011年5月5日